Housing-Estate.com, Jakarta – KPR (kredit pemilikan rumah) menjadi penolong dan sahabat konsumen rumah. Mereka yang tidak punya cukup dana dapat membeli rumah dengan cara menyicil kepada bank. Dengan dukungan KPR semakin banyak orang bisa memiliki rumah. Jangan heran 80 – 85 persen konsumen membeli rumah dengan KPR, sisanya secara tunai dan tunai bertahap.
Angsuran yang dibayar konsumen setiap bulan ke bank komponennya terdiri atas angsuran pokok dan bunga. Dalam sistem perbankan dikenal tiga jenis perhitungan bunga: flat, efektif, dan anuitas. Karena basis perhitungannya berbeda angsurannya juga berbeda kendati jumlah kreditnya sama.
Sistem flat dinilai paling tidak menguntungkan konsumen. Bunga perbulan dihitung dari pokok pinjaman awal. Sistem flat disebut juga sistem bunga tetap. Besarnya bunga ditetapkan di depan dan tidak berubah sampai lunas. Cara menghitungnya menambahkan bunga dengan dengan pokok pinjaman kemudian dibagi jumlah bulan sesuai lamanya pinjaman. Misalnya pinjaman Rp100 juta, bunga 13 persen, lama pinjaman 2 tahun (24 bulan). Jumlah bunga Rp26 juta (13% x Rp100 juta x 2):24 = Rp1.083.333/bulan. Cicilan pokok Rp100 juta:24 = Rp4.166.667/bulan. Jumlah angsurannya Rp4.1666.667 = Rp1.083.333 = Rp5.250.000 per bulan.
Sedangkan sistem bunga efektif bunga dihitung dari sisa pokok sehingga bunga akan berkurang seiring dengan angsuran yang dibayar tiap bulan. Perbedaan bunga anuitas dengan bunga efektif adalah pada jumlah angsuran per bulannya. Dalam bunga efektif, angsuran menurun sejalan dengan berkurangnya bunga; sedangkan dalam bunga anuitas angsuran dibuat sedemikian rupa agar sehingga tiap bulannya jumlahnya tetap.
Bunga flat cocok dalam situasi bergejolak dan penuh ketidakpastian seperti krisis moneter 1997-1998 dimana bunga bisa sampai 30 persen. Jangka waktu lebih cocok jangka pendek, misalnya 5 tahun. Bagaimana seandainya konsumen mau melunasi atau membayar sebagian pokok pinjaman sebelum waktunya tiba. Dalam sistem ini secara prinsip bank tidak mau menerima pelunasan. Kalau konsumen ngotot melunasi ia akan dikenakan pinalti yang jumlahnya cukup besar.
Pengalaman Hanie Masruri bisa jadi pelajaran. Ibu dua anak ini tahun 1996 mengambil KPR bunga flat senilai Rp50 juta. Pinjamannya 20 tahun (240 bulan) dengan angsuran Rp561.700 per bulan. Tiga tahun sebelum lunas Hanie mau melunasi dengan sisa pokok pinjaman Rp7 juta. Tapi rencana itu urung dilakukan karena pinaltinya lebih besar dari sisa pinjaman sebesar Rp11 juta. “Akhirnya saya batal melunasi, tidak logis saja pinaltinya sedemikian besar. Lagipula angsurannya kecil, tiga bulan lalu pinjaman saya sudah lunas,” katanya kepada housing-estate.com di Jakarta, Minggu (7/8).
Menurut Hanie, konsumen sebaiknya memilih sistem efektif. Sistem ini lebih fleksibel dan menguntungkan konsumen. Setelah dua tahun kalau nasabah melunasi pinjamannya dia tidak dikenakan denda. Konsumen juga bisa membayar sebagian pokok pinjaman, misalnya Rp25 juta. Nanti bank akan menanyakan apakah pelunasan sebagian pinjaman ini digunakan untuk memperkecil angsuran atau jumlah angsurannya tetap tapi waktu pelunasannya lebih cepat.
