Housing-Estate.com, Jakarta – Anda berencana membangun minimarket di suatu kawasan? Setelah melakukan survei lapangan ternyata sekitar empat kilometer sebelah barat sudah ada sebuah minimarket. Sekitar tiga kilometer di sebelah timur laut juga sudah ada minimarket. Begitupun sebelah tenggara lokasi rencana Anda membangun minimarket telah lebih dulu berdiri minimarket dan sekarang sudah beroperasi. Apakah rencana minimarket Anda masih bisa sukses? Menggunakan hukum gravitasi pasar ritel, Reilly’s Law, mungkin dapat membantu menjawabnya. Melalui teori ini kita dapat memperkirakan berapa luas cakupan pasar minimarket Anda di antara minimarket lain yang sudah lebih dulu ada.
Hukum gravitasi pasar ritel, Reilly’s Law ditemukan oleh William J. Reilly pada 1931, terinspirasi prinsip dasar hukum gravitasi Newton. Anda masih ingat hukum gravitasi Newton? Ini kita pelajari waktu sekolah menengah dahulu. Kita dahulu diceritakan bahwa Pak Newton terinspirasi menemukan hukum gravitasi setelah memperhatikan sebuah apel yang jatuh dari pohonnya. Apel itu jatuh ke bumi karena ditarik oleh gaya gravitasi bumi. Apapun benda yang ada disekitar bumi pasti akan disedot gaya gravitasi bumi, makanya kaki kita senantiasa melekat ke tanah, makanya ketika mesinnya mati pesawat terbang akan jatuh menukik ke bumi, ini semua karena disedot gravitasi bumi. Begitu juga bulan, planet ini juga tidak luput dari tarikan gravitasi bumi, namun jarak antara bulan dan bumi begitu jauh menyebabkan gaya gravitasi bumi tidak mampu menyedot bulan sehingga jatuh ke bumi. Besar gaya gravitasi bumi akan semakin melemah seiring dengan bertambahnya kuadrat jarak benda itu dari pusat bumi. Di samping dipengaruhi jarak, gaya gravitasi dua benda juga dipengaruhi oleh massa dari masing-masing benda itu. Jadi, antara bumi dan bulan, bumi mempunyai gravitasi, bulan juga mempunyai gravitasi sendiri, dan gaya gravitasi antara keduanya berbanding lurus dengan massa dari kedua planet itu dan berbanding terbalik dengan kuadrat jaraknya. Artinya semakin besar massa suatu benda maka gaya gravitasinya semakin besar pula, dan gaya gravitasi ini berkurang seiring dengan bertambahnya jarak.
Berdasar kerangka pikir gaya gravitasi itu, kita dapat menggambar titik batas area pasar minimarket Anda dengan minimarket lain yang sudah lebih dulu beroperasi. Misal antara minimarket Anda (A) dan minimarket B:
Maka kita memperoleh perkiraan titik temu area pasar Anda (A) dengan minimarket B adalah sekitar 1,58 km dari minimarket B. Artinya batasan luas pasar Anda (A) dengan minimarket B bukan di tengah-tengah, tetapi area pasar Anda mendesak mendekati area pasar B. Dari jarak empat kilometer, Anda akan memperoleh porsi pasar sejauh 2,42 km, sementara minimarket B hanya 1,58 km. Ini persis seperti cara kerja hukum gravitasi Newton: gaya gravitasi dipengaruhi oleh massa benda tersebut.
Minimarket Anda yang luasnya 350 m2 telah menyedot calon pembeli dalam jangkauan yang lebih jauh dibanding minimarket B yang luasnya hanya 150 m2. Selanjutnya kita bisa menghitung titik temu minimarket C ke A, yaitu 1,16 km dan D ke A yaitu 2,15 km. Kita dapat menggambarkannya seperti dalam ilustrasi (warna abu-abu adalah cakupan area pasar minimarket Anda). Dengan mengetahui cakupan wilayah pasarnya selanjutnya kita dapat menghitung prakiraan calon pembeli untuk minimarket Anda.
Penggunaan istilah ritel, semata untuk memudahkan sebutan. Teori ini dapat diaplikasikan untuk mall, plaza, hypermarket, supermarket, minimarket dan juga usahausaha menengah ke bawah seperti toko kebutuhan sehari- hari (kelontong), toko pakaian, warung makan, usaha salon kecantikan, toko peralatan elektronik dan usaha apa saja yang segmen pasarnya sangat ditentukan oleh lokasi.
Lihatlah Jakarta, banyaknya pedagang ritel di Jakarta, membuat kota ini mempunyai gaya gravitasi yang begitu besar sehingga daya sedotnya menjangkau Depok, Tangerang, Bekasi dan wilayah lain di sekitarnya. Bagi yang punya pengalaman terjun di pasar ritel, saya yakin dapat merasakan apa yang saya istilahkan gaya gravitasi Jakarta tadi. Jangan heran kalau pakaian yang Anda jual di outlet Jakarta lebih banyak laku dibanding outlet di Tangerang, walaupun barangnya sama. Dan, sebenarnya sebagian pembeli Anda tadi bertempat tinggal di Tangerang. Gaya gravitasi pasar ritel Jakarta telah menyedot mereka. Heru Narwanto
Sumber bacaan:
- Stephen F. Fanning, Terry V. Grissom, Thomas D. Pearson, 1994, Market Analysis for Valuation Appraisals, Appraisal Institute.
