Housing-Estate.com, Jakarta – Bagi yang pernah membeli rumah dengan bantuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari suatu bank, pasti punya pengalaman ini. Sudah dua tiga tahun rajin membayar angsuran tiap bulan, tapi ketika mencoba mengecek berapa sisa pokok pinjaman, kok rasanya baru sedikit sekali berkurang, atau terasa hampir tidak berkurang. Pembaca yang pernah mencoba melunasi pinjaman KPR setelah dua atau tiga tahun mengangsur pasti merasakan pengalaman tadi.
Kalau Anda mengambil kredit KPR Rp200 juta dari suatu bank untuk jangka waktu pinjaman 15 tahun, dengan bunga KPR 12% per tahun, maka besarnya angsuran bulanan yang Anda bayar adalah Rp2.447.071. (Nanti akan saya tunjukkan ke Anda cara menghitungnya, supaya Anda juga bisa mengetahui bagaimana pihak bank selama ini menghitung besarnya angsuran KPR Anda). Kita lanjutkan. Setelah tiga tahun mengangsur, Anda coba ingin melunasi pinjaman KPR tersebut, atau kebetulan Anda ingin menjual rumah itu sehingga kredit KPR hendak dioper ke pihak pembeli. Setelah dicek oleh pihak bank, disampaikan ke Anda besar sisa pokok pinjaman. Besarnya adalah Rp181.896.857. Anda terkejut! Kenapa masih besar sekali pinjaman saya? Setelah tiap bulan rutin mengangsur Rp2.447.071 selama tiga tahun, kenapa pokok pinjaman masih Rp181 juta lebih? Sedikit sekali berkurangnya, bahkan tidak sampai Rp19 juta. Padahal kalau ditotal selama tiga tahun, besarnya uang yang telah Anda keluarkan untuk membayar angsuran tidak kurang dari Rp88 juta! Yaitu Rp2,4-an juta per bulan dikalikan 36 bulan (tiga tahun).
Pada umumnya, pola pembayaran angsuran KPR adalah sejumlah uang tertentu yang tetap selama jangka waktu yang disepakati. Sebagaimana dalam contoh kita ini, besarnya angsuran per bulan adalah Rp2.447.071 untuk jangka waktu selama 15 tahun. Angsuran per bulan Rp2.447.071 tersebut sudah meliputi cicilan pokok dan bunga. Dengan demikian, pada saat Anda menyetor angsuran KPR di beberapa tahun awal pinjaman, maka dari jumlah Rp2.447.071 tersebut sebagian besarnya adalah cicilan bunga. Sebagai contoh, pada tahun pertama Anda mengangsur, maka dari jumlah angsuran Anda tersebut sekitar Rp2 juta adalah angsuran bunga, sementara sisanya yaitu Rp447.000 sebagai angsuran pokok pinjaman. Jangan dulu berpikir Anda tertipu. Tidak, Anda tidak tertipu. Seiring berjalannya waktu, maka hal sebaliknya akan terjadi, yaitu dari Rp2.447.071 angsuran Anda tadi sebagian besarnya akan menjadi cicilan pokok dan se-bagian kecil untuk bunga. Dalam contoh kita ini akan terjadi setelah melewati tahun ke sepuluh. Pada tahun ke 12 misalnya, dari angsuran Anda Rp2.447.071 tadi, Rp1.555.158 merupakan angsuran pokok pinjaman sementara sisanya yaitu Rp891.913 adalah angsuran bunga. Untuk lebih jelasnya lihat perincian alokasi pembayaran angsuran pokok pinjaman dan angsuran bunga pada table 1.
Sebagaimana Anda lihat pada Tabel 1, besaran total angsuran adalah tetap Rp29.364.848. Ini adalah angsuran per tahun. Jika Anda bagi dengan 12 bulan maka akan didapat angsuran bulanan Rp2.447.071 sebagaimana sudah kita sebutkan di atas. Sesuai dengan janji saya tadi, maka berikut akan saya sertakan bagaimana cara menghitung angsuran tersebut. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut:
Dalam hal ini, i adalah bunga pinjaman, n adalah jangka waktu pinjaman. Dalam contoh kita tadi, bunga pinjaman adalah 12% dan jangka waktu pinjaman adalah 15 tahun. Supaya semua bisa mengikuti, akan saya tuliskan menghitungnya. Maka menjadi:
Diperoleh: 0,146824239 x Rp200.000.000. Hasilnya adalah Rp29.364.848. Ini adalah angsuran tahunan. Untuk mendapatkan angsuran bulanan maka Rp29.364.848 dibagi dengan 12 bulan, menjadi Rp2.447.071. Silahkan Anda ambil kalkulator dan cek kembali angsuran KPR rumah Anda. Semoga saja bank tidak salah hitung.
Kalau Anda perhatikan dengan seksama tabel di atas, maka akan Anda lihat proporsi angsuran pokok makin lama makin meningkat sementara angsuran bunga makin lama makin menurun. Artinya di tahun-tahun awal, angsuran Anda lebih banyak untuk membiayai bunga, itulah sebabnya setelah tiga tahun mengangsur, pokok pinjaman Anda hanya berkurang sekitar Rp18 juta, padahal selama itu Anda telah mengeluarkan lebih dari Rp88 juta. Terlihat pada diagram, warna abu-abu adalah angsuran bunga dan hitam adalah angsuran pokok pinjaman.
Melihat diagram di atas, seharusnya kita perlu menimbang-nimbang dan berpikir lebih cermat lagi jika ada keinginan untuk segera melunasi pinjaman KPR. Semoga kini Anda dapat menjawabnya, kenapa?Heru Narwanto
