Investasi Kondotel di Bali Tetap Menarik

Housing-Estate.com, Jakarta – Kendati menurut PHRI jumlah kamar hotel di Bali sudah mencapai 80 ribu dengan tingkat okupansi 62%, developer belum kapok membangun kondotel. Sampai tahun 2014 pasok baru diperkirakan mencapai 10.466 unit dari 60 proyek. Sekitar 37% mulai beroperasi semester dua 2012. Horison Group sudah mengoperasikan Horison Seminyak sejak Desember 2012. PT Sun Heritage Gapuraprima, joint Best Prima Indonesia (Gapuraprima) dengan PT Sunindo Primaland (Sun Motor Group), membuka hotel bintang 4+ The Sun Heritage Best Western Premier (274 kamar) di Sunset Road, Kuta, 1 Agustus 2013.

The Nest Hotel

Hotel akan dilengkapi fasilitas MICE (meeting, incentive, convention, and exhibition) selain fasilitas standar seperti kolam renang dan restoran. “Prospek kondotel di Bali masih bagus. Okupansi hotel masih di atas 70 persen. Buktinya kondotel kita sudah habis. Banyak orang berduit yang mau inves di Bali,” kata Arvin F Iskandar, Presdir PT Best Prima Indonesia. Waktu diluncurkan tiga tahun lalu, ungkapnya, asking price (harga penawaran) Sun Heritage Rp18–20 juta juta/m2, kini sudah Rp30–35 juta, dengan luas unit 30–90 m2. Developer memberi garansi sewa 10%/tahun selama dua tahun pertama, dan mempertahankan kepemilikan 30% unit untuk recurring income.

Masih di Kuta, Binakarya Propertindo awal 2013 melansir kondotel Swiss-Belhotel Kuta (380 kamar), Wika Realty meluncurkan Jivva Taman Sari di pantai Lepang dan Jineng Tamansari di Sunset Road. Jineng (4 lantai/188 unit) dikembangkan bekerjasama dengan PT Angkasa Pura di atas tanah 1,5 ha sebagai hotel bintang empat yang akan dikelola Golden Tulip. Tipenya studio 26 m2–presidential suite 106 m2 seharga Rp800 juta–1 miliar. Ground breaking Juni 2013 dengan target dibuka Desember 2014.

Pertengahan September 2013 Prima Propertindo Group juga memperkenalkan kondotel The Nest Hotel (5.000 m2/5 lantai/90 unit) dan Agranusa Signature Villatel (2.670 m2/25 unit) di jalan utama di kawasan Benoa dan Puja Mandala, Nusa Dua, dengan view langsung ke arah laut.

Dari Bandara Ngurah Rai kedua proyek bisa dicapai 10 menit lewat jalan tol baru di atas laut Bali. “Baru perkenalan kepada konsumen Jakarta, belum resmi di-launching, sudah terpesan 95 persen,” kata Ronny Tandanu, Direktur Marketing Prima Propertindo Group, dalam rilisnya 14 September 2013. Menurut Andy K Natanael, konsultan kedua proyek tersebut, dengan kunjungan turis 2,8 juta tahun lalu, ia yakin hotel di Bali tak akan pernah kosong. Ia tidak menampik data PHRI. Tapi, angka okupansinya rendah karena memasukkan semua jenis hotel yang jumlahnya memang sangat banyak di Bali. “Hotel bintang empat ke atas malah masih kurang. Buktinya, di hotel (menyebut nama sebuah hotel bintang empat ternama) tempat kita nginep, makan saja harus antri. Ini (kondotel dan villatel) nanti dikelola setara hotel bintang empat,” tuturnya.

The Nest dijual seharga mulai dari Rp1,3 miliar, villatel mulai dari Rp3,45 – 4,15  miliar (tipe 125–130 m2 dan 150–167 m2). Pembeli mendapat garansi sewa 8,5%/tahun selama lima tahun pertama ditambah hak menginap 21 poin. Setelah tahun kelima bagi hasil berdasarkan pendapatan dengan jatah investor 42,5% dari total revenue. Bila investor merasa RoI itu kurang maknyus, tahun ke-6 developer akan membeli lagi unit mereka (buy back guarantee) senilai 100% atau 150% bila dilepas tahun ke-11.

Menurut Tony Eddy, Presdir Tony Eddy Associates, ada ancaman over supply di setiap lokasi kondotel. Tapi, selama lokasi, konsep dan manajemen kondotel bagus, tidak perlu khawatir. Ia memproyeksikan investasi kondotel di Bali bisa break even setelah enam tahun plus capital gain (keuntungan dari kenaikan harga) dan pendapatan sewa. “Kita pegang proyek sudah 10 tahun. Setiap lima tahun harga unitnya naik dua kali lipat belum termasuk dari harga sewa,” kata konsultan marketing banyak kondotel di Bali ini.

Sumber: Majalah HousingEstate