Housing-Estate.com, Jakarta – Tangerang Raya, yaitu Tangerang dan Tangerang Selatan, merupakan kawasan dengan pertumbuhan properti paling subur di Jabodetabek. Selain hunian yang pertumbuhannya “meledak” adalah ruko. Paling semarak di Serpong terutama di Gading Serpong dan BSD City. Di kawasan tersebut ada ribuan ruko sudah selesai dibangun dan pengembang masih terus memasarkan produk-produk baru. Mayoritas ruko dibeli untuk investasi, ini tampak jelas kendati sudah lama jadi yang buka untuk usaha atau kantor sangat sedikit.
Ilustrasi : Ruko Gading Serpong
Sejumlah broker di Serpong mengatakan menjual kembali ruko-ruko itu di pasar seken tidak mudah. Selain jumlahnya terlampau banyak, harganya sudah tinggi. Ruko tiga lantai di Gading Serpong harganya rata-rata Rp3 – 4 miliar per unit. Di pasar seken ada yang menawarkan ruko tipe 200/67 (3 lantai) Rp4 miliar. Contoh lain ruko Alicante tipe 202/68 Rp3,6 miliar, sementara ruko Sevenseas (202/76) Rp3,1 miliar.
Hukum supply & demand tidak dapat dihindari. Karena jumlahnya membanjir harga sewanya jeblok. Ruko seharga Rp3,1 – 3,6 miliar itu sewanya hanya Rp60 – 70 juta per tahun. Yield atau pendapatan sewanya tidak lebih dari 2 persen. Padahal untuk properti komersial seperti ruko harga sewanya berkisar 4-5 persen. Jadi, untuk ruko seharga Rp3,1 miliar sewanya seharusnya Rp120 – 155 juta per tahun. Bila yield-nya kurang dari angka tersebut, menurut seorang mantan petinggi perusahaan properti di Serpong, penyebabnya selain suplainya terlampau banyak harganya juga terlampai tinggi. “Kalau harga sewanya cuma Rp60 juta, harganya seharusnya bukan lebih dari Rp3 miliar, tapi kurang dari Rp2 miliar,” katanya.
Kendati tidak sejeblok Gading Serpong yield ruko di kawasan Bintaro, Pondok Aren, Tangerang Selatan, juga relatif rendah. Ini menandakan harga ruko di Bintaro sudah ketinggian. Di Bintaro jumlah rukonya tidak sebanyak ruko di Serpong sehingga yield-nya seharusnya bisa tinggi. Contohnya ruko tiga lantai (218 m2) di Emerald Avenue yang harganya Rp5,5 miliar, di pasaran tarif sewanya Rp160 juta per tahun (kurang dari 3%). Padahal kalau patokan yield-nya 4 -5 persen harga sewanya seharusnya Rp220 juta per tahun. Karena itu dengan tarif sewa Rp160 juta harga wajar ruko tersebut Rp3,5 – 4 miliar.
Broker tadi menyebutkan untuk mendapatkan yield atau harga jual lebih bagus pemilik ruko harus lebih bersabar. Di Gading Serpong butuh waktu 2 – 3 tahun lagi menunggu kawasannya lebih hidup. “Resikonya investasinya idle lebih lama, sehingga kalau dirata-rata keuntungan investasinya menjadi lebih kecil,” katanya.
